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Existem regras padrão para uso dos elevadores, social e serviço, num condomínio residencial? Por exemplo: carrinho com compras, animais de estimação, andar com traje de piscina ou praia.

Normalmente é no regulamento interno e/ou na convenção, instrumentos aprovados em assembleia de condôminos, que está regulamentado como deve ser o uso das áreas comuns nos edifícios, que inclusive preveem multas em casos de descumprimento.

Qual a diferença entre associação, condomínio e loteamento? Em todas as modalidades, é obrigatório o pagamento de taxa de condomínio?

Associação é uma organização de direito civil em que as pessoas se reúnem em prol de um bem comum. Loteamento é o fracionamento de uma propriedade imobiliária em lotes. Já o condomínio é uma propriedade em comum, sendo que nesta propriedade existem áreas de utilização exclusiva e áreas de utilização comum de todos. Pelo código civil de 2002, existe a obrigação do pagamento da taxa de condomínio apenas no condomínio edilício. Porém, existem hipóteses em que tanto na associação quanto no loteamento há obrigação de pagamento de rateio de despesas.

Um condomínio pode ser multado se não respeitar as regras de acessibilidade para deficientes físicos?

Desde que haja legislação obrigando os condomínios novos e antigos a oferecer acessibilidade a deficientes é claro que pode sim ser multado. Porém, deve-se usar o bom senso, já que em muitos casos é simplesmente impossível se fazer modificações que permitam uma melhor acessibilidade.

Muitos moradores costumam deixar expostos objetos, caixas, bicicletas, entre outros em suas garagens. Quem é responsável por furtos nas garagens dos condomínios?

Para que haja responsabilidade do condomínio sobre atos ilícitos deve haver expressa responsabilidade deste na convenção do condomínio. Garagem é para estacionamento de veículos auto motores e não depósitos de coisas diversas.

Kelsor Fernandes é presidente do Secovi-Ba, entidade que representa os Condomínios.

Condomínio e associação de moradores são com frequência confundidos e na maioria das vezes são conceituados como a mesma coisa. No entanto, são dois tipos jurídicos completamente diferentes, e aqui nesse artigo iremos apontar as principais diferenças entre eles.

A primeira e mais importante diferença é a legislação pertinente de cada um, os condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e a Lei Federal 4591/64, já a associação de moradores são regidos pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e a lei de uso e parcelamento 6.799/79.

Embora tenham semelhança, quando o condomínio é incorporado, a construtora deve entregar as construções prontas, com unidades autônomas, que podem ser em prédios ou casas em condomínio horizontal, já a associação de moradores nascem a partir de loteamentos fechados, onde os próprios compradores realizam a construção. As áreas comuns do condomínio são privativas, pertencem aos moradores por fração ideal, desta forma uma pessoa que não seja moradora pode ser impedida de adentrar ao condomínio sem autorização, já na associação de moradores as ruas e áreas internas são públicas, qualquer pessoa que mesmo não seja morador não pode ser impedido de entrar na associação por ser área pública, pode realizar a identificação mas não o impedimento de adentrar.

Diferentemente do condomínio que é representado por um síndico, a associação de moradores e administrado por um presidente, secretário, vice-presidente, que compõem uma diretoria. O condomínio possui uma convenção condominial, já a associação moradores possui um estatuto social, semelhante a convenção condominial.

Outro ponto importante é que existe em determinados condomínios a figura da associação dos moradores e ao mesmo tempo condomínio, gerando por diversas vezes conflitos entre os interesses da Associação e dos Condôminos e que diante desse caso deve prevalecer os interesses do Condomínio, desde que seja instituído de fato e de direito.

Por fim, uma grande polêmica que envolve a associação de moradores é se ela pode ou não cobrar despesas condominiais, embora a associação não seja um condomínio de direito, o TJDFT tem entendimento de que o fato de o condomínio ser administrado por uma associação de moradores não impede a cobrança de encargos fixados em assembleia, pois para se aferir a condição de condomínio, basta que demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial de fato, mostrando-se irrelevante a denominação conferida. (Acórdão nº 860974).

 

 

 

Em busca de maior comodidade e segurança, a procura por residências em condomínios horizontais fechados e apartamentos tem crescido de forma exponencial.
O que tem impulsionado a proliferação de construções de empreendimentos nestas modalidades, das quais decorrem a criação das Associações de Moradores e Condomínios.
Mas afinal, você sabe qual a diferença entre Associações de Moradores e Condomínios?
As Associações e os Condomínios são facilmente confundidos entre si e, por vezes, julgados idênticos, haja vista suas semelhanças estruturais, como a presença de segurança, de portaria, de áreas comuns e, também, pela divisão de despesas entre os moradores. Todavia, as semelhanças se encerram por aqui.
Se diferenciam em inúmeros pontos, desde a sua forma de constituição até o pagamento de tributos pelos moradores.

A melhor forma para diferenciar as Associações de Moradores dos Condomínios, é observando a legislação pertinente a cada um destes.
A lei 4.591/64, dispõe sobre os Condomínios em edificações e as Incorporações Imobiliárias, neste sentido vejamos o conteúdo de seu art. 1º:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Os Condomínios também são regidos pelo Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358.
Ao contrário das Associações, nos Condomínios as áreas comuns são de responsabilidade dos proprietários das unidades autônomas e, estes, detém total controle da portaria, podendo impedir, inclusive, a entrada de terceiros no local. Nesse sentido:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Ainda, os Condomínios são constituídos e definidos com base em projetos pré-determinados, por meio dos quais se discriminam as áreas privadas, as áreas de uso comum e a fração ideal. Sua construção é realizada pelo responsável pelo empreendimento, onde todas as unidades autônomas seguem um padrão, em regra.
Os condôminos são regidos pela Convenção e o Regimento Interno do condomínio. Sendo este gerido por um síndico que será escolhido por meio de Assembleia Geral.
As Associações de moradores, por sua vez, são criadas a partir de loteamentos fechados, nos quais são alienados os lotes individualmente e as casas são construídas por cada um dos adquirentes dos terrenos, não havendo padronização pré-fixada.
Nestes casos, devem existir determinados serviços no local, tais como segurança, coleta de lixo, contratação de funcionários para determinados afazeres e, também, o requerimento de serviços realizados por órgãos públicos.
A lei 6.766/79 é a responsável por disciplinar o parcelamento de solo urbano e loteamentos, assim vejamos:

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

A Associação encontra previsão legal, ainda, no Código Civil nos artigos 53 a 61. Nesse contexto, o caput do art. 53 consagra “Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.”.
Nas Associações observamos que os moradores detêm a liberdade de se associarem ou não. Caso optem por se associarem, ficam obrigados a contribuírem com as despesas e manutenções da Associação, além é claro, de seguir as normas do Estatuto Social e do Regimento interno.
Em contrapartida, caso optem por não se associarem, não estarão obrigados a contribuir com as despesas, porém, não poderão solicitar e/ou exigir serviços prestados pela Associação.
As áreas comuns das Associações são de caráter público, não pertencendo aos proprietários das unidades residenciais.
No que tange à utilização do serviço de portaria, não podem impedir a entrada de terceiros não residentes, podendo tão somente solicitar a respectiva identificação.
As Associações são geridas por uma diretoria executiva, composta por no mínimo um presidente e um tesoureiro. Pode ser composta, ainda, por conselheiros, estes escolhidos por meio de Assembleia Geral.
Diante do exposto, note que as Associação de Moradores e os Condomínios se assemelham em partes, mas existem de modo distinto no ordenamento jurídico, não devendo ser confundidos.